Stosunki sąsiedzkie – immisje

Występującymi powszechnie problemami w relacjach międzyludzkich, mającymi wymiar prawny, są konflikty sąsiedzkie. Jednym z najbardziej podstawowych natomiast zagadnień prawa sąsiedzkiego są immisje. Mają one szczególne znaczenie dla nieruchomości, ponieważ korzystanie z nich w zasadzie nigdy nie pozostaje bez wpływu na nieruchomości sąsiednie. 

Zgodnie z Kodeksem cywilnym, właściciel w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego może z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

Niemniej jednak prawo do swobodnego korzystania z własności jest ograniczone, albowiem właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Możliwość swobodnego użytkowania nieruchomości przez właściciela jest zatem ograniczona w taki sposób, iż należy zadośćuczynić poszanowaniu zasad współżycia społecznego i społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości.

Z punktu widzenia prawa sąsiedzkiego, a w szczególności art. 144 KC, istotne znaczenie zachowuje ustalenie znaczenia pojęcia działań przy wykonywaniu prawa własności, które zakłócają korzystanie z nieruchomości sąsiednich. W doktrynie przyjęło się określać te działania mianem immisji.

Immisje mogą polegać nie tylko na działaniu, ale także na zaniechaniu w przypadku, gdy właściciel nieruchomości wyjściowej miał obowiązek określonego działania (np. zapobieżenia skutkom działania sił natury poprzez wykonanie określonych urządzeń, robót budowlanych. 


W zależności od charakteru zakłóceń będziemy mieli do czynienia z immisjami bezpośrednimi lub pośrednimi. 

Za immisje bezpośrednie uznaje się takie naruszenie cudzej własności, które są zbliżone swym charakterem do fizycznej ingerencji w cudzą nieruchomość, które jednak nie stanowi fizycznego wtargnięcia na sąsiednią nieruchomość (immisja to zawsze działanie na własnym gruncie, którego skutki rozciągają się na grunt sąsiada). Naruszenie takie następuje bezpośrednio i z pełną premedytacją polegają na bezpośrednim i celowym oddziaływaniu na grunt sąsiedni. Zarówno działanie na cudzym gruncie, jak i immisje bezpośrednie są całkowicie zakazane jako naruszające art. 140 k.c., w którym wyraźnie stwierdza się, że właściciel może korzystać z rzeczy z wyłączeniem innych osób.

Immisje pośrednie powstają natomiast na skutek naturalnego korzystania z nieruchomości i nie mają cech działania celowego. 

Immisje pośrednie są co do zasady dozwolone. Są bowiem dozwolone tak długo, jak długo nie przekraczają przeciętnej miary. W treści art. 144 k.c. wyraźnie dopuszczono zatem ingerencję w cudze prawo własności poprzez immisje, jednak tylko do pewnego stopnia (tj. w granicach przeciętnej miary). Pośrednie oddziaływanie na sąsiednią nieruchomość zabronione będzie dopiero wtedy, gdy powód wykaże nie sam fakt immisji, lecz to, że przekraczają one przeciętną miarę przyjętą w społeczeństwie, z punktu widzenia kryteriów obiektywnych, nie zaś przekonania samego poszkodowanego . Przyjęcie przez ustawodawcę takiego rozwiązania jest uzasadnione względami praktycznymi, ponieważ immisje pośrednie są zjawiskiem powszechnym, niemożliwym do całkowitego wyeliminowania.

Osoba, która doświadcza immisji z nieruchomości sąsiedniej, ma prawo wezwać właściciela tej nieruchomości do zaprzestania działań, ewentualnie zmierzać do takiego zawarcia ugodowych warunków, aby każda ze stron mogła jak najmniejszym kosztem osiągnąć zadowalający dla niej wynik warunków współżycia.

W razie braku nici porozumienia właściciel nieruchomości, który doznaje immisji, może wystąpić na drogę postępowania sądowego z powództwem negatoryjnym, w celu uzyskania zakazu wytwarzania immisji , a także przywrócenia stanu zgodnego z prawem. 
autor:
adwokat Aleksandra Brzyska

opracowano:
18.06.2020 r.
Tworzenie stron WWW - Kreator stron internetowych